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承租人“跳单”,需要向中介支付佣金吗?

发布时间: 2022-05-20 文章来源: 作者: 新吴法院

  前段时间,某明星被中介爆料,在由中介带看房后,该明星一家绕过这家中介购买了这套房屋。中介认为这种行为属于“跳单”,应当支付佣金。这起事件在微博引发关注和讨论。那么,在房屋租售过程中,“跳单”行为如何认定,“跳单”行为人是否应当支付相应佣金呢? 

  案情简介 

  202011月,启明公司(化名)委托房产中介大华公司(化名)租赁厂房,双方签订《中介服务协议书》。协议第三条载明,大华公司需要支付居间佣金,佣金为一个月租金;协议还约定,启明公司承诺在实地查看物业后,不再直接、间接或通过其他经纪公司或个人与该厂房房东联系,若没有经大华公司而私下与房东联络签约的,需支付大华公司一个月租金作为佣金,并支付一个月租金作为违约金。协议签订后,大华公司带启明公司实地查看了待租厂房。 

  看房后没多久,启明公司自行打听到房东的联系方式,私下与房东签订了租赁协议,并进驻使用。大华公司发现了启明公司的行为,十分气愤,认为启明公司的行为属于“跳单”。大华公司向法院起诉,要求启明公司支付中介服务费(一个月租金)及违约金(一个月租金)。 

  法院裁判 

  法院经审理认为,《中介服务协议书》第四条约定为“跳单”条款,本意是为防止委托人利用中介人提供的房源信息却“跳”过中介人承租房屋,从而使中介人无法得到应得的佣金,条款是有效的,即委托人在接受中介服务后,利用中介提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。 

  本案中,启明公司通过大华公司带看获取了案涉厂房的坐落位置,而后自行打听房东联系方式并与之签约,属于利用了大华公司提供的媒介服务,应当向大华公司支付报酬。 

  关于报酬金额的问题。虽然大华公司仅带启明公司查看了案涉厂房,付出的劳动有限,但大华公司未履行全部媒介服务的原因在于启明公司,所以不应据此降低大华公司的报酬。大华公司主张一个月租金作为报酬,符合合同约定,法院予以支持。 

  关于违约金支付及金额的问题。启明公司的“跳单”行为违法协议约定,应当向大华公司支付违约金。但法院审查认为协议中约定的违约金过高,而且大华公司也没有举证证明其具体损失,所以法院依法将违约金调整为10000元。 

  法官说法 

  委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的行为,称之为“跳单”。此前,对于“跳单”行为,法院主要依据《合同法》规定和双方当事人合同约定,结合诚实信用原则作出认定。《民法典》颁布后,对“跳单”行为进行了明确规定,并首次将其上升到法律层面,不仅保护了中介人的合法权益,也对违反契约精神的行为进行了严格的规制。 

  《民法典》第九百六十五条规定,委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务后,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。 

  实践中,认定是否构成“跳单”主要从以下几个方面判断:一是看中介人与委托人之间有无订立中介服务合同;二是看中介人是否按约提供了房源信息或成交机会,并且积极履行中介服务;三是看委托人是否利用该信息、机会与房东私下成交或者另行委托其他中介成交。生活中,诚信是人的第二“身份证”,我们人人都应该讲诚实、重诺言、守信用,不要做违背诚实信用之事,否则需要为自己的行为“买单”。 

   
供稿:新吴区委政法委
责编:何莹子
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